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          不動產登記推進緩慢 房地產稅短期難落地
          發布時間:2019-03-21 15:15:04 點擊次數:1138

          十二屆全國人大常委會立法規劃近日向社會公布,包括房地產稅法在內的34項立法任務亮相其中,這意味著,備受關注的房地產稅法正式進入全國人大的立法規劃,一度從公眾視野淡出的房地產稅再度成為熱門話題。


          何為房地產稅


          除了房地產稅法,一并被補充進第十二屆全國人大常委會立法規劃的還有環境保護稅法、增值稅法、資源稅法、關稅法、船舶噸位稅法、耕地占用稅法等六大稅法,向外界釋放出稅收法定進程提速的重要信號。


          房地產稅的立法工作正按計劃穩步推進。在此之前,中國于2011年在上海和重慶兩地率先試點向居民住宅征收房產稅,十八屆三中全會將房產稅改革上升為房地產稅體系建設,提出加快房地產稅立法并適時推進改革。


          專家表示,落實稅收法定原則之下,房地產稅遲早是要開征的。改革進程可以推遲,但立法進程不能拖延,立法后并不意味著就會在全國馬上開征,但開征前必須做好立法準備。據悉,目前房地產稅法草案正由全國人大預工委牽頭抓緊起草,財政部配合立法。


          不同于房產稅,房地產稅指的是有關房產的所有稅種的總稱。從概念上來看,房地產稅涉及的稅種包括了房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅等等。因此,當前提及“房地產稅改革”而不是“房產稅改革”時,從措辭上也就意味著這將是一個綜合性改革。


          構建樓市長效調控機制


          這在一定程度上說明,房地產稅立法的推進將使未來房產稅的征收名正言順,有可能對房地產交易、持有等各環節進行稅費的調整,推進房地產市場調控向經濟手段、市場手段轉變。


          目前,中國對住宅物業征收的稅賦主要集中于交易環節,且稅賦相當重,大概占到成交總價的10%左右。但交易環節的重稅并不具有可持續性:當市場火爆住宅交易活躍時,政府稅收就高;而反之市場低迷交易冷清時稅收就會降低。將征稅從交易環節轉向保有環節將有助于政府獲得持續穩定的稅收,減少政府對土地財政的依賴。


          不過,仲量聯行分析認為,征收房地產稅不能簡單理解為增加了稅賦。房地產稅的目的是對現行稅收制度進行改革,增加保有環節的稅賦,降低交易環節的稅賦。未來中國的房地產稅體系有望向一些發達國家看齊——交易稅低,保有稅高,這將有效抑制投機行為。


          同時,房地產稅將鼓勵那些投資者出租所擁有的房產以獲取租金收入,這也將推動全社會資源的更有效利用。除此之外,房地產稅立法或將成為政府未來解決土地出讓金制度和土地使用年限問題的基石。


          至于征收房地產稅對于房價和租金的實際影響,仲量聯行認為,很難簡單地斷定價格會漲還是跌,最終還是要取決于當時的市場處于買方還是賣方市場,定價權在買方還是賣方手上,不排除不同市場的價格走向可能會出現較大分歧。但可以肯定的是,市場將因此更趨成熟健康。


          何時及如何起征仍是難點


          隨著有關房產稅和房地產稅立法的走向被再次推上風口浪尖,民間新的焦慮也再次傳出。


          “何時會是房地產稅大規模推進的最佳時機?如果房地產稅全面實施將會對樓市起到哪些作用?”近日,名下已經擁有一套以上房產或者準備購入第二套以上房產的人,不得不開始關心這些問題。


          中原地產首席分析師張大偉分析認為,短期房地產稅即使立法,也不代表快速落地。從過去一年不動產登記的落地進程看,執行力度低于市場預期,而作為房地產稅必要前提的不動產登記還未全面完成的情況下,房地產稅落地的可能性很小。


          同策咨詢研究部總監張宏偉認為,建立不動產統一登記制度、房地產稅立法的完成等作為房地產稅順利推進的基礎條件,從官方公布的推進口徑來看,上述兩項工作大約會在2018-2020年完成,但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒,上述兩項工作有可能會因為這些原因而延后2-3年,這也就意味著,房地產稅正式大規模推進的時間點有可能是在2020年或之后的兩三年時間里。


          即便是房地產稅大規模推進之際,對房價的影響也有限。愛建證券認為,從國內外經驗看,即使正式開征房地產稅,也會給合理居住需求以稅收減免,而房地產稅的稅率不會過高。從目前的信息來看,房地產稅作為地方稅種,地方將有權根據各地的房地產市場現狀在區間范圍內自行確定稅率。


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